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济南楼市平稳回归理性，去年房价没再涨新房成交8万套

今年1月，济南市房地产行业协会发布的2019年度济南房地产市场数据显示，省城楼市已经明显降温，逐步平稳回归理性，住宅去化周期约15个月，库存继续增加，但处于合理区间。部分区域竞争激烈，不同程度地降价促销。按照网签统计口径，去年济南新建商品住宅成交8.04万套，销售面积1008.15万㎡，均价13074元/㎡，房价几乎未再涨。今年，济南调控政策预计不放松不加强，楼市仍保持平稳态势。

住宅库存增35% 去化周期15个月

根据济南市房地产行业协会发布的数据，截至2019年12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万㎡，同比增长41.37%。其中住宅9.82万套，面积1325.68万㎡，同比增长35.17%。这是依据商品房网签系统的统计数据，网签存在一定的滞后性，但这一数据仍然是相对客观权威的。

作为判断楼市走势的一个重要指标，济南的住宅去化周期现在大约为15个月，相比2018年末的12.4个月，库存量继续增加，但仍处于9-16个月的合理区间。去化周期是一个实时动态指标，比较客观的反映市场供求关系。楼市火爆的2016年、2017年，由于供不应求，济南住宅库存量基本处于低谷期，有时甚至只有几个月的库存量，出现了楼盘惜售、市民抢购等非正常现象，调控政策逐渐加码之后，市场才逐步回归理性。

1月16日，国家统计局发布了2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，济南新房价格环比下跌0.8%，这是连续第五个月环比下降;二手房环比下跌0.3%，也是连续第九个月下行。

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心的孙大海博士分析认为，整体来看，2019年济南新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现下行回归态势，市场进入理性调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现一定回调，城区周边区域的部分项目价格下调幅度明显，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。

房价去年没再涨二手房交易回落

2019年，济南新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万㎡，同比下降0.61%，均价为11902.73元/㎡，同比增长2.49%。其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万㎡, 同比增长4.14%，均价为13074.44元/㎡, 同比增幅几乎可以忽略。二手房交易明显回落，2019年济南二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万㎡，均价为10209.14元/㎡。记者梳理济南市房地产行业协会过去五年发布的数据发现，2015年-2018年的新建住宅均价从8340元/㎡涨到13003元/㎡，2019年涨幅最低，每平方米只涨了71元。也就是说，去年这一年，济南新房价格基本上没涨。

从网签面积来看，新建住宅在2016年成交面积达到了1518.5万㎡的顶峰，此后受调控政策的影响而回落，2019年的网签面积基本上与2015年持平。网签套数基本上也是如此。业内人士指出，网签数据有一定的滞后性，无法及时反映短期行情，但从年度来看，时间跨度大，能够客观代表市场基本情况。

济南市房地产行业协会秘书长李刚表示，2018年尤其是下半年以来，市场开始出现明显的降温迹象。市场预期走低，企业拿地愈加谨慎，底价成交土地占多数，流拍率也较去年有大幅上升。新建商品房市场主要反映为部分项目开始出现降价促销的现象，购房者观望情绪明显。一方面是由于政策端调控和预期走低的叠加效应显现，供应端多个新增项目、持销项目供应量持续增加，市场货量充足，竞争压力较大，加之面对年终业绩指标，需要通过降价促销以加大回款力度;另一方面从需求端来看，由于部分市场需求从2016年市场过热时的提前过度消耗到目前呈现疲态，观望情绪浓厚。

今年市场仍平稳调控不加码不放松

济南一家房地产开发企业的相关负责人坦言，2019年房不好卖，地不敢拿，钱不好找，似乎已经成了房地产行业的新常态。这一轮楼市调控三年有余，房企期待盘整周期能早结束。纵观以往，房价似乎永远要么涨要么跌，跟猪肉行情一样。但这一轮不同，房住不炒成为任何城市不能突破的红线，不允许大涨，也不能大跌，保持在一个稳定的空间内横盘调整。济南市房地产行业协会秘书长李刚认为，2020年房地产市场整体走势仍保持平稳，库存结构逐渐优化，供需矛盾进一步缓解。从土地成交和新增供应来看，全年的供应量会保持在一定的规模，市场萎缩和持续下行的情况不会出现。

济南房地产市场一直是以刚性需求、改善需求为主，这两部分需求保持在80%以上，对稳定市场规模的支撑力短期内也不会发生改变，因此2019年全年市场整体应该会延续稳定态势。

在政策方面，2020年济南将继续落实“一城一策”政策，按照稳地价、稳房价、稳预期的要求，调控政策不放松也不加强，但不排除依据市场变化适度微调相关政策的可能性。下一步的政策实施将更加精细化和精准化，针对刚需和改善、投资和投机等购房行为做出差异化的调整。